㈠ 新規出台：適度放寬中心城區商業地產開發限制
來源：中新經緯
近日，北京發布了《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2022年版)》(以下簡稱《禁限目錄》)。同以往相比，新版《禁限目錄》是北京自2014年以來對中心城區商業地產開發限制的首次放寬，為北京下一階段商業地產發展開拓了一定想像空間。
在減量發展基調上，政策為市場帶來了新可能
2014年，北京首次頒布《禁限目錄》，基本禁止五環(南為四環)以內新建大型商業地產項目，僅CBD、金融街和區域這三個高端產業功能區除外。一年後，2015年版《禁限目錄》取消了特例區域，對商業地產的限制在全北京市中心區域內嚴格執行。這一版本一共延續了6年時間，塑造了當前北京商業地產市場的基本格局，屆時在建的CBD核心區和商務區成為北京中心城區內僅存的大規模商業地產開發區域。
政策的嚴格限制推動了北京辦公樓市場多年來的火熱表現。在租賃市場，大面積整合和搬遷機會緊俏，強勢擴張的企業往往會提前超量租占面積，保障未來擴張進度。在投資市場，優質辦公樓宇交易機會稀缺，可預見的未來供應和競爭壓力顯著低於全國其它主要城市。北京快速進入了存量市場，也成就了過往北京商辦地產的投資故事。
這一次新版的《禁限目錄》雖然保留了對房地產業的禁止性要求，但加入了「綠化隔離地區符合相關規劃、政策的產業項目除外」這一允許放開的特例情況。根據《城市總規》，綠隔地區主要是指四環路至六環路范圍規劃集中建設區以外的地區，以現狀城鄉結合部為主。其建設包括第一道綠化隔離地區(「一綠地區」)的城市化建設，和第二道綠化隔離地區(「二綠地區」)的城鄉融合。而新版《禁限目錄》 中所涉及的綠隔地區基本在「一綠地區」范圍內。
我們認為，新版《禁限目錄》是北京自2014年以來，對中心城區商業地產開發限制的首次放寬。在減量限容舉措頗具成效之後，北京需要為下一階段的產業升級打好基礎，通過騰退置換為高精尖產業發展提供空間。但我們需要明確，北京減量發展的政策基調不變，本次政策調整的幅度是適度和謹慎的，絕不代表全面放量，而是嚴格管控式的集約化建設。
綠隔區域將成北京高精尖產業空間資源主力
根據《北京市「十四五」時期綠化隔離地區建設發展規劃》，一方面，綠隔地區是北京市建設用地減量、「增綠留白」的重點地區；另一方面，開拓高質量發展空間、提升產業發展質量，才能起到保障綠隔地區的集體經濟體系產出效率和勞動力安置增收作用。因此，一綠地區要以騰退置換促產業升級，按照「多拆少建」原則，配置高精尖產業項目，同時實現城市建設用地負增長。
在一綠地區范圍內，當前已有規劃、符合產業政策方向的建設區域預計將主要集中在城市南三環至四環路之間，及城市東北四環以外。從行政區域來看，或將以區范圍內為主。這些未來的產業項目集中區，有的已經公布了項目規劃和進度，有的已經開始制定方案詳規，將成為下一階段北京商業地產集中建設的主要機遇，也將是城市高精尖產業空間資源的主力。
比如，麗澤金融商務區將於2022年啟動北區國際金融城供地，即麗澤北區城市航站樓及周邊區域。麗澤北區為TOD站城一體化項目，包括地上、地下空間的辦公、商業、市政交通等城市功能的立體開發，未來將有五條軌道線網交匯。另一個位於豐台區的高精尖產業組團，是佔地7.6平方公里的首都商務新區。首都商務新區是北京《城市總規》對南中軸大紅門地區的功能定位之一，計劃推動大紅門地區功能重塑和產業升級，吸引承載高精尖產業，著重對外開放和國際化創新。
除上述區域外，北京市還有東南三環外、東北四環外等數個區域已獲得指標，正在方案制定和審批過程中。在下一個發展階段，北京預計將有超過300萬平方米的新增產能空間資源釋放，多處或將在2022年年內開始供地。這一總量約為當前北京甲乙級辦公樓市場總體量的10%~20%，將顯著優化北京南部地區的城市環境、基礎設施及產業動能，帶動城市南部均衡有效發展。
不過，「一綠地區」范圍內的集中供應區域在2026年以前集中入市的可能性較低，對現階段及未來中短期的市場供需格局基本不會產生影響。
總體來看，北京本次政策調整為部分地區的產業項目開發建設提供了理論可行性，但從規劃、審批到供地、建設周期仍然較長。未來五年，北京全市的土地供應預計持續緊縮，這些地塊和項目將在中長周期逐批入市，帶動城市南北發展更加均衡化，並逐步釋放產能空間資源。
㈡ 鋼價已超6500元/噸 ，是什麼導致鋼材價格飆升
本輪鋼價上漲的最根本原因在於疫情，自去年疫情發生以來，美國就開始了新一輪的印刷大業，美聯儲的資產負債表在2020年末飆升7萬億美元，而除了美國之外，英國、法國、日本、澳大利亞等等國家也加大放水力度，眾所周知，超發貨幣必將導致貨幣貶值，物價上漲，所以在美國帶領的印刷大業之下，全球商品價格飆升，不僅僅是鋼材，塑料、鋁、玻璃、鋅合金、紙等等資源原材料商品價格全部都在上漲。比如銅價首次突破7萬元/噸，創下近10年來新高；玻璃價格一個月內上漲30.97%，半個月就漲價5次等等眾多產品出現一系列歷史新高。
超發的貨幣是直接的因素，而另一個因素則是疫情反復導致的企業停產停工（並非每個國家都如同我國一樣，對於疫情控製得如此完美，比如近期智利、巴西、印度疫情就出現反復），而疫情反復會導致產品的生產斷斷續續，所以疫情對於全球大宗商品產生供給造成了較大的沖擊，大宗商品的產量出現下降；而隨著疫情控制良好的國家，經濟開始全面復甦，各類基建投資加大，對於大宗商品需求提高，供不應求之下，出現價格提升也屬於正常情況。
交通運輸障礙進一步推高了原材料的價格成本，受疫情的影響，全球交通航運持續受到干擾，就增加了運輸時間及成本，而交通運輸費用也會進一步折射到產品的價格中去。
上述三個因素與疫情有關，而最後一個因素則與我國的國情有關，雖然我國國內的鐵礦石儲量豐富，但由於分布不均，供需不匹配（超出銷售半徑，運輸成本得不償失）、貧礦居多，全鐵含量30%以下，以及尾礦污染治理成本高等因素，國內的鐵礦石開發並不多，更多的是通過國際進口。根據中國鋼鐵工業協會發布的數據顯示：2020年我國進口的鐵礦石就達到11.7億噸，創歷史新高，而進口主要來源於澳大利亞與巴西等國，由於與澳大利亞目前的關系（禁止進口澳大利亞的部分農產品），澳大利亞則通過提高鐵礦石的出口價格彌補損失，所以進一步造成了鋼價的上漲。
㈢ 當前經濟發展的主要問題
（圖片來源：全景視覺）
祝寶良/文 2018年上半年經濟運行平穩，新動能對經濟增長的貢獻增加，工業生產和出口增長超出預期。但資管新規出台和去杠桿帶來短期經濟波動,中美貿易摩擦不確定性加大，穩增長與防風險平衡難度增加。
當前經濟運行四大問題
當前，經濟運行出現四個問題，需要引起足夠重視。
一是關於企業債務風險壓力上升的問題。盡管非金融企業的杠桿率已有所企穩，但企業杠桿率絕對水平仍然很高。按照今年3月5.96%的融資成本計算，利息支出約為GDP的9.5%，略低於2018年一季度名義GDP的10.2%的增長率。也就是說，非金融企業一年內新增的經濟總量僅夠支付利息，基本沒有自我積累和發展能力。企業總體上仍處出於不死但難活的時期，一旦融資成本上升，部分企業就可能會出現違約等問題。今年4月27日，《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》、《關於加強非金融企業投資金融機構監管的指導意見》正式出台後，表外融資受到抑制，金融機構風險偏好有所降低，實體部門的融資成本又有所上升，引發股市波動、債市下跌和企業資金鏈斷裂，一些企業開始出現信用違約，甚至一些上市企業的股權質押被強制平倉。面對這一兩難問題，一方面，企業需要繼續休養生息，國家在加強金融監管的同時，應降低企業生產經營成本。另一方面，需要充分認識到，近期爆出的企業信用風險也是一些企業過去過度擴張和經營不善的結果，這樣的企業早破產重組比晚破產重組好，對加強金融監管可能帶來的信用風險釋放的陣痛要足夠的決心和耐心，更不能半途而廢。
二是關於地方政府隱性債務問題。近年來，在有關立法的約束和監管下，地方政府的顯性債務得到有效控制。但由於中央地方事權財權不匹配，地方政府特別是市、縣兩級政府提供公共服務和基礎設施的事權不斷擴大，而財政能力有限，在「穩增長」和「惠民生」的驅使下，不少地方政府依託地方政府融資平台、政府與社會資本合作（PPP）、產業投資基金等渠道，通過明股實債、購買服務、擔保等手段，大規模融資用於基建投資。在2014年國家出台債務置換約15萬億的基礎上，2015年以來，不包括電力行業的基礎設施投資達到38萬億，而民間和政府投資資金不到15萬億，政府隱性債務數量可觀，隱含的財政和金融風險極大。
目前應在對地方政府隱性債務實施嚴管控的基礎上，適度支持基礎設施項目融資，防止半拉子工程，一些基礎設施項目融資的剛性兌付還不能輕易打破。
三是關於房地產泡沫問題。在土地財政和土地制度的約束下，房地產調控重需求、輕供給，甚至人為限制供給以抬高地價和房價。一些調查證實，2018年一季度首套房的剛性需求只佔新房銷售的30.8%，投機性需求旺盛。房地產快速增長，雖然短期內拉動了經濟增長和財政收入增加，但卻推高了實體經濟的生產經營成本，加劇了收入分配不平等和社會分化，影響了經濟可持續發展。
四是關於中美貿易摩擦。中美貿易問題是2018年中國面臨的主要問題。美國對中國500億美元商品徵收25%的關稅，考慮到乘數效應，對美出口將減少約100億美元，GDP下降0.1%。中美貿易摩擦的背後是知識產權保護、市場准入和產業政策問題。雙邊貿易和投資除了發揮各國的比較優勢，得到貿易投資利益外，還有重要的技術外溢效應，提高動態比較優勢。
改革開放40年，中國全要素生產率年均增長3.0%左右，對經濟增長的貢獻達到33%。其中，貿易和利用投資的技術外溢效應對全要素生產率的貢獻是0.9%左右。一旦貿易摩擦影響雙邊貿易、投資、金融，對中美兩國都會帶來較大的不利影響。
下半年繼續推進結構性改革
今年下半年，供給側結構性改革對穩定經濟的效應還將繼續顯現；但金融監管、房地產調控，地方政府債務管控會帶來短期經濟的下滑，國際經濟環境惡化會影響出口，進而打擊企業投資信心。預計2018年下半年，中國經濟增長會低於6.5%，全在經濟增長6.5%左右，物價水平總體平穩。
從投資看，基礎設施投資將高位回落，基礎設施投資的增量主要來自公路、水利、環境、公共設施等領域，這些投資的主體主要是市縣兩級政府，受財政收入和今年以來控制地方政府隱性債務擴張的約束，資金來源會受到制約。考慮到PPP項目治理已經基本告一段落，占基建投資額20%左右的PPP投資會有所恢復。預計2018年基礎設施投資（不包括電力）增長10%左右，低於2017年約9個百分點。房地產銷售額和銷售量在今年一季度見頂後有所回落，並有可能一直持續到2018年下半年，投資資金來源也相應回落。
另一方面，房地產土地購置面積在連續三年下降後，今年以來持續增長，房地產開發投資增速不會出現大降。預計2018年房地產投資增長8%左右，和2017年持平。製造業產能利用率已經達到78%左右，略低於80-82%左右的合理水平，製造業投資基本處於底部了，但由於投資和出口需求轉弱，製造業投資回升缺乏動力，預計2018年製造業投資增長5%左右。
從消費看，穩中略降。就業形勢良好和居民收入水平提高為穩定消費需求打下了堅實基礎。個人所得稅調整和進口關稅下調也會刺激消費增長。居民消費結構升級步伐仍在加快，養老、醫療、健康、教育、旅遊等服務消費不斷加速，網路購物、共享單車等新型消費模式帶動新興消費發展。預計2018年社會消費品零售額增長10%左右，低於2017年約0.3個百分點。
從出口看，出口增長速度將有所回落。今年，世界經濟仍處於復甦階段，國際貨幣基金組織預計今年世界經濟增長3.9%，高於去年0.3個百分點。隨著世界經濟增長速度加快，對出口需求也會增加。但考慮到中美貿易摩擦，預計2018年出口按照美元計算增長12%左右。
從物價看，工業品價格消費品價格的剪刀差縮小。煤炭、鋼鐵、有色和石化等能源原材料供需關系扭曲得到一定緩解，價格上漲勢頭有所減弱。2016年年初以來大宗初級產品價格的持續上漲，使得國際上鐵礦石供應增加、美國頁岩油氣增產，國際大宗初級產品價格震盪走穩。考慮到基數因素，工業品價格漲幅將穩中有降。工業消費品和食品價格企穩回升，服務業價格也有上升空間。但工業品市場仍然供過於求，糧食庫存居高不下，居民消費價格不會大漲。預計2018年居民消費價格上漲2%左右，工業品出廠價格上漲3.5%左右，工業品和消費品價格的剪刀差縮小，物價尚不構成對貨幣政策調整的壓力。
政策建議
未來幾年，對中國最大的挑戰是要把GDP穩在6.3%左右，實現全面建成小康社會的目標；又要防範和化解金融風險，穩定宏觀杠桿率。把握防風險和穩增長的平衡關系，要繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，堅定不移地加強金融監管。對中美貿易摩擦可能產生的影響，要做出預判和預案，盡量管控好分歧。
一是貨幣政策穩健中性，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長。適度降低存款准備金並通過減少MLF等操作的力度加以對沖。向市場釋放降低存款准備金率並不是放鬆貨幣政策的信號，降准主要是降低銀行特別是中小銀行的資金成本，提高銀行抗風險能力。同時，減少MLF等工具對利率形成產生扭曲，疏通市場利率的傳導機制，形成平滑的收益率曲線，引導好投資和消費。適度加大人民幣匯率的波動，同時加強資本管制，保證中國貨幣政策的獨立性。
二是積極的財政政策取向不變。優化財政支出結構，確保對重點領域和項目的支持力度，在規范發展PPP和產業基金的基礎上，適度擴大PPP等基礎設施項目融資。加快減稅和降費的進程，切實降低企業負擔。
三是繼續深化供給側結構性改革。要在2016年、2017年這兩年通過行政、法律的辦法去產能取得成效的基礎上，結合加強金融監管，轉向通過市場辦法處置僵屍企業，通過破產清算、重組、兼並。僵屍企業大部分是國有企業，要以混合所有制改革和管資本為切入點，加快國有企業改革，推動國有企業優化布局，縮小戰線，做強實資本。
四是構建房地產長效機制。在通過首付比例、利率手段等嚴控投資投機需求的同時，房價過高的城市要增加住宅用地，改革房地產商壟斷住宅供應的體制，允許小城市和小城鎮的自然人合作建房，允許非房地產企業在取得土地使用權的土地上建設商品房和租賃房，允許農村集體經濟組織在自有建設用地和閑置宅基地上建設商品房和租賃房，允許大城市周邊生態修復企業在修復的生態用地上開發一定比例低密度住宅。加快房地產稅立法。
五是妥善解決中美貿易摩擦。加快進一步擴大對外開放和降低關稅政策的落實，適度擴大進口。妥善處理西方國家在知識產權保護、轉讓技術、市場開放、產業政策等方面的關切。
（作者系國家信息中心經濟預測部主任、首席經濟學家）