『壹』 成都和重慶房產1月份對比怎麼樣
321理論源自於各路房產大神們對於成渝房價未來的展望共識，即內環核心上3，外環上1，但最先兌現的不是重慶，而是成都。從春節到成都的踩盤觀察來看，完美兌現了這個神預期：成都三環以內二手均價達到建面15000，一環核心的錦江區普遍30000+，二環內20000+，即便是不搭上學區，品牌光環的普盤，占據地段之勢，也能輕松在20000關口成交，既有量，也有價。
從1月成都二手房價和成交量來看，均價站穩15000已經是板上釘釘，這幾乎是我之前推薦的核心網紅盤的均價。實際踩盤來看，這個價格非常真實，就連我以前住過的西二環的蔚藍天地成交都在18000左右，房齡超過10年，沒有品牌，學區，頂級商業加持。
而重慶的數據不容樂觀，1月平均成交價被甩開30%，最近三個月的成交量也比成都少了一半以上，可謂價量皆輸。
我們不禁要問，限購如此之嚴的成都，房價漲得比重慶快，成交量比重慶大，重慶不限購，門檻低，反而價量低迷，重慶到底這些年經歷了什麼？聽我這個成渝地產老司機慢慢給你擺！
成都借限購提升和保護本地房價，重慶任由全國人民割韭菜
實際上，仔細分析中國各大城市的限購限貸政策，核心目的就是拉高房價，而非打壓房價。但這個拉高也是有技術含量的，它建立在本地居民建倉完成之後，通常是對一個高房價區域先行限購，然後慢慢推開，由中心高房價產生集聚效應，然後外溢到低房價區域，最後實現普漲。
成都執行的限購政策堪稱中國城市限購史上「教科書級的表演」。首先是2016年房價飆漲到20000後，對高新區和天府新區率先限購，許多原屬於雙流縣後劃入天府新區的屌絲盤瞬間鳳變冰，一年不到，漲幅超過100%。這次限購在高位回收了流動性，防止了外來資金高位出逃，有效防範了金融系統性風險的發生。接下來，成都陸續實施了限貸，限價，限捂盤，可以說集齊了北上廣深經常在玩的限購套路。
但是這些傳統調控工具還遠遠不夠，在2017下半年，成都網紅盤沖擊20000高點失利的情況下，成都成功祭出了人才落戶這個大殺器，這也被行業人士認為是「變相打開限購」。事情絕非這樣簡單。人才落戶一經推出，從北上廣等一二線迴流的購房人群突然增加了一倍，天府新區，高新區兩大房價高地的人才中心居然排起了長隊，一下子，20000這個高點非常輕松的突破。2017年12月，部分網紅盤如龍湖晶藍半島等成交價已突破25000.
此舉現在看來是成都在全球范圍內尋找階段性高位的接盤俠，由於通過學歷落戶購房的太多，成都後來又縮緊了政策，高新區等熱門區域即使有戶籍，還必須要求連續兩年社保才有購房資格。政策大開大合，但每一次都體現了成都精緻利民而又步步緊逼的智慧。
成都一直是走強省會，藏富於民的路線，盡管多年在民間落得一個「吸血省會」的臭名聲，但阻止不了全川9000多萬人口對於成都置業的熱情，現在看來還變成了一個夢想。成都還趁勢推出了「蓉漂人才公寓」概念，做出了房價比肩北上廣深的實錘。成都不是簡單地限購「趕人」，也緊跟流行趨勢吸引需要的人才，這種意識和執行力在西部城市首屈一指，連成都的勁敵-西安最近官方上都在大興學習成都之風。
反觀重慶，在地形多山地城建成本高的前提下，這十年都還是堅持多中心攤大餅的模式，目前房價在全國的位置連前二十都進不了。重慶部分經濟弱區，大渡口，巴南，沙坪壩均價比不上四川一個二級城市綿陽的房價，根本沒有限購的基礎。而在2016年江北嘴猛漲後，重慶沒有學習成都即時推出限購，錯過了這一副好牌，重慶到現在為止都沒有一個拿得出的房價中心實現集聚。而且沒有明確的有力度的人才政策，無視市場規律，堅持收三無人員稅和高檔住宅稅，削弱了大量潛在的想在重慶安家置業的人才。
重慶的超低房價過去十年都給重慶人民帶來了苦難，不僅全面跑輸全國大盤，未能享受到應有的財產性收益，而且未富先老，祖孫三代都只能被釘在重慶。賣掉一套重慶房（非網紅盤），只能去三四線城市。另外遇上生瘡害病，房產無法起到家庭安全器的作用。市民收入來源單一，無法從房產上獲得投資機會。不管是從家庭資產升值角度，還是投資機會的均等性，在大城市體系裡已經是公認的韭菜基地。
房價低一定是經濟出了問題，唯GDP模式既不健康也不利民
盡管2017重慶的GDP差一點就進了2萬億俱樂部，但是這十年來，重慶高速的GDP增長，人民的財富，收入增長卻沒有跟上步伐。
據不完全統計，重慶600多萬常住人口中，只有10%的人的收入年薪達到十萬（非家庭收入），有很多家庭總收入都沒十萬。重慶的人均存款收入更是慘不忍睹。下圖是全國29城2017年的人均存款，重慶排倒數第二位，人均存款比成都少了20%。當然這裡面有水分是，重慶是一個省的人口體量，而成都是一個市，2017年重慶還有14個國家級貧困縣。
不少專家以及民間智庫也開始意識到，重慶通過增加債務規模來做大GDP的方式透支了未來的發展。因為在新的經濟周期，粗放型的人口紅利增長模式正在被拋棄，另外由於國家對於環保的日趨重視，許多落後產能面臨直接淘汰。
而重慶是一個國有經濟主導的體制，國企貢獻了80%以上的GDP增長，而重慶大部分國企都是做勞動密集型工業出身，去產能的大刀首先就要砍在這些國企頭上。首當其沖地就是瀕臨破產的重慶鋼鐵，盡管年年虧損，但政府卻在年年補貼，一些重鋼工人表示有半年發不出工資，別說買房，就是平時吃飯都要靠父母救濟。這也是我一直不看好大渡口的原因。房價收入比研究重慶樓市特別有效。
傳統的重工業走向沒路，重慶的支柱產業-汽車製造業也好不到哪裡去。從今年長安股份一月公布的數據看，福特車型的銷量下滑了30%。重慶政府馬上補助了幾個億。頗有些東三省的作風。輕研發重生產，且未根據市場需求還在生產大量低端車型，是長安銷量大幅下滑的主要原因，這也是重慶許多國企的通病：官僚風盛行，不尊重市場，用行政替代市場之手配置資源，當然會受到市場懲罰。
在金融市場，重慶國企的表現也差強人意。成都銀行已在A股上市，重慶銀行IPO計劃仍然無限期Delay,一個重要原因是財表過不了關，幾項核心指標尤其是ROE （銀行凈資產收益率）下降，且利潤增長過於依賴於政府平台。三駕金融馬車中的另外一駕-重慶農村商業銀行，在更早以前，因為職工應付薪酬增長過快影響凈利潤增長遭到了當時負責審計的四大會計師事務所的警告，盡管早在香港上市，但農商行的股價過去長期低迷。
在新經濟時代，房價成為了大城市經濟的晴雨表。經濟不好的城市，一般房價也表現平平。盡管這個邏輯關系在書本上是沒有的，也沒有官方承認，但擺在眼前的事實告訴我們：重慶還是一個典型的計劃經濟體，雖然國家給予了「內陸開放高地」的定位，但重慶的產業招商，布局，資源配置，城市規劃，融資等都需要行政資源來保障和執行。
成都顯然依靠高房價的魔力，率先完成了產業升級。成都並不是個例，以房價作為抓手，助推產業升級，是各大二三線城市的法寶。武漢，合肥也是這樣操作的。你無法指望產業等著國家補貼來升級，缺乏自我造血功能的企業，和沿街乞討的乞丐沒什麼區別，靠天吃飯，哪天城市升級趕你走飯碗就沒了。
成都東進西控南拓北改超前規劃，值得重慶學習
比起重慶亂成一鍋粥的規劃，成都於2017年7月推出的東西南北中戰略規劃，又給本就火爆的樓市「澆了一桶油」。
成都之前從來沒有這樣的規劃，傳統的城市格局是「東窮西貴，南富北亂」，地區之間的貧富差距較大。這項規劃一出台，成華區受益最大。這個區域有點類似於重慶的西區：沙坪壩大渡口九龍坡區的合體，過去一直屬於成都富人不怎麼去的工業區。我們所熟知的網紅店鋼管廠五區小郡肝就是從這里出來的。
成華區以前的窮不亞於重慶的西區，萬象城入駐其實也沒多大改觀。真正的改觀是2016年成都突然打出了「天府門廊-攀成鋼」的概念，成華區獲得了「攀成鋼」這個新富人區的房價外溢。攀成鋼本來是無縫鋼管廠的地盤，按理說和大渡口一樣屬於不毛之地，2012年成都市拿出壯士斷腕的決心，直接把這個規模龐大的廠區拆了，規劃為高品質的富人區，一時間也引起了民間的爭議。但不管如何非議，政府規劃大過天，五年間，大牌開發商雲集，先後有九龍倉，仁恆，新鴻基，新加坡吉寶，綠地等高價拿地，如今，攀成鋼的樓盤全是30000+的明星盤，房價讓普通成都老百姓既難以理解，也無力購買。
雖然攀成鋼板塊行政上屬於錦江區，成華區在經濟上得到了助力，過去的房價窪地也開始起飛。1月龍湖三千里的成交價已超過25000，按照2008年8000多購入的成本價，溢價已超過300%，回收現金超過140W，賣掉到重慶完全可以全款一套渝中區的明星盤萬科錦程，面積還比之前大。
通過合理的城市戰略規劃+富人區的外溢效應，成華區可謂是完成了一次「鳳變冰」，城市面貌，居民生活水平得到了非常大的改觀。這種改變就好像是大渡口區變成了渝北區，走在接近三環的塔子山，曾經的城鄉結合部，無法想像塔子山公園變得那麼漂亮，周圍是一大堆30000+的高端網紅盤。
成都東進來勢兇猛，2倍虹吸魔咒初現，重慶的機會在哪裡？
攀成鋼外延一直是成都之痛，因為受制於龍泉山脈的阻隔，也導致成都東進困難重重。但在成渝新高鐵修通後，成都虹吸效應得到增強。
2倍虹吸魔咒，指的是當中心城市房價是外圍2倍時，資金會加速往中心聚集，這也是我們常常說的虹吸。這個資金不僅僅是購房的資金，也包含其他的民間投資，政府投資等熱錢，它會讓中心房價越來越高，經濟越來越強，外圍中小城鎮房價越來越低，青壯年人口流失，老齡化加劇，經濟越來越弱。
在2008周期，成都就抓了一把這樣的行情。我所居住的小區房價高達8000+，重慶的龍湖紫都城等品質樓盤套內才4000多，換算成建面價格，其實那時候的價差比現在還大。現在比較讓人擔心的是，重慶對於「西進」似乎並不感冒，而且從實際操作來看，幾乎已是不可能完成的任務。因為要騰挪西區落後的高污染產業，需要付出極大的拆遷成本，現在搞西進為時已晚。除非跨過中梁山，再造一個高品質的新城出來，也精心打造一個類似於攀成鋼的富人區，以我的腦洞，無論如何也想像不出來。
目前還有一絲喘息機會是：1、成渝高鐵還跑不出350的理論速度，據說沒有使用最先進的復興號，只要跑不進一個，成渝同城化的經濟協同效應就不明顯，虹吸缺乏硬體支撐；二是成都主城均價對重慶主城均價分化比還沒達到2倍，對於資金來說無法構成戴維斯預期；三是成都四限+搖號，門檻較高，外來投資者無法進場隨意掃貨，反倒是成都人到重慶來低價搶籌。