㈠ 新规出台：适度放宽中心城区商业地产开发限制
来源：中新经纬
近日，北京发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录(2022年版)》(以下简称《禁限目录》)。同以往相比，新版《禁限目录》是北京自2014年以来对中心城区商业地产开发限制的首次放宽，为北京下一阶段商业地产发展开拓了一定想象空间。
在减量发展基调上，政策为市场带来了新可能
2014年，北京首次颁布《禁限目录》，基本禁止五环(南为四环)以内新建大型商业地产项目，仅CBD、金融街和区域这三个高端产业功能区除外。一年后，2015年版《禁限目录》取消了特例区域，对商业地产的限制在全北京市中心区域内严格执行。这一版本一共延续了6年时间，塑造了当前北京商业地产市场的基本格局，届时在建的CBD核心区和商务区成为北京中心城区内仅存的大规模商业地产开发区域。
政策的严格限制推动了北京办公楼市场多年来的火热表现。在租赁市场，大面积整合和搬迁机会紧俏，强势扩张的企业往往会提前超量租占面积，保障未来扩张进度。在投资市场，优质办公楼宇交易机会稀缺，可预见的未来供应和竞争压力显著低于全国其它主要城市。北京快速进入了存量市场，也成就了过往北京商办地产的投资故事。
这一次新版的《禁限目录》虽然保留了对房地产业的禁止性要求，但加入了“绿化隔离地区符合相关规划、政策的产业项目除外”这一允许放开的特例情况。根据《城市总规》，绿隔地区主要是指四环路至六环路范围规划集中建设区以外的地区，以现状城乡结合部为主。其建设包括第一道绿化隔离地区(“一绿地区”)的城市化建设，和第二道绿化隔离地区(“二绿地区”)的城乡融合。而新版《禁限目录》 中所涉及的绿隔地区基本在“一绿地区”范围内。
我们认为，新版《禁限目录》是北京自2014年以来，对中心城区商业地产开发限制的首次放宽。在减量限容举措颇具成效之后，北京需要为下一阶段的产业升级打好基础，通过腾退置换为高精尖产业发展提供空间。但我们需要明确，北京减量发展的政策基调不变，本次政策调整的幅度是适度和谨慎的，绝不代表全面放量，而是严格管控式的集约化建设。
绿隔区域将成北京高精尖产业空间资源主力
根据《北京市“十四五”时期绿化隔离地区建设发展规划》，一方面，绿隔地区是北京市建设用地减量、“增绿留白”的重点地区；另一方面，开拓高质量发展空间、提升产业发展质量，才能起到保障绿隔地区的集体经济体系产出效率和劳动力安置增收作用。因此，一绿地区要以腾退置换促产业升级，按照“多拆少建”原则，配置高精尖产业项目，同时实现城市建设用地负增长。
在一绿地区范围内，当前已有规划、符合产业政策方向的建设区域预计将主要集中在城市南三环至四环路之间，及城市东北四环以外。从行政区域来看，或将以区范围内为主。这些未来的产业项目集中区，有的已经公布了项目规划和进度，有的已经开始制定方案详规，将成为下一阶段北京商业地产集中建设的主要机遇，也将是城市高精尖产业空间资源的主力。
比如，丽泽金融商务区将于2022年启动北区国际金融城供地，即丽泽北区城市航站楼及周边区域。丽泽北区为TOD站城一体化项目，包括地上、地下空间的办公、商业、市政交通等城市功能的立体开发，未来将有五条轨道线网交汇。另一个位于丰台区的高精尖产业组团，是占地7.6平方公里的首都商务新区。首都商务新区是北京《城市总规》对南中轴大红门地区的功能定位之一，计划推动大红门地区功能重塑和产业升级，吸引承载高精尖产业，着重对外开放和国际化创新。
除上述区域外，北京市还有东南三环外、东北四环外等数个区域已获得指标，正在方案制定和审批过程中。在下一个发展阶段，北京预计将有超过300万平方米的新增产能空间资源释放，多处或将在2022年年内开始供地。这一总量约为当前北京甲乙级办公楼市场总体量的10%~20%，将显著优化北京南部地区的城市环境、基础设施及产业动能，带动城市南部均衡有效发展。
不过，“一绿地区”范围内的集中供应区域在2026年以前集中入市的可能性较低，对现阶段及未来中短期的市场供需格局基本不会产生影响。
总体来看，北京本次政策调整为部分地区的产业项目开发建设提供了理论可行性，但从规划、审批到供地、建设周期仍然较长。未来五年，北京全市的土地供应预计持续紧缩，这些地块和项目将在中长周期逐批入市，带动城市南北发展更加均衡化，并逐步释放产能空间资源。
㈡ 钢价已超6500元/吨 ，是什么导致钢材价格飙升
本轮钢价上涨的最根本原因在于疫情，自去年疫情发生以来，美国就开始了新一轮的印刷大业，美联储的资产负债表在2020年末飙升7万亿美元，而除了美国之外，英国、法国、日本、澳大利亚等等国家也加大放水力度，众所周知，超发货币必将导致货币贬值，物价上涨，所以在美国带领的印刷大业之下，全球商品价格飙升，不仅仅是钢材，塑料、铝、玻璃、锌合金、纸等等资源原材料商品价格全部都在上涨。比如铜价首次突破7万元/吨，创下近10年来新高；玻璃价格一个月内上涨30.97%，半个月就涨价5次等等众多产品出现一系列历史新高。
超发的货币是直接的因素，而另一个因素则是疫情反复导致的企业停产停工（并非每个国家都如同我国一样，对于疫情控制得如此完美，比如近期智利、巴西、印度疫情就出现反复），而疫情反复会导致产品的生产断断续续，所以疫情对于全球大宗商品产生供给造成了较大的冲击，大宗商品的产量出现下降；而随着疫情控制良好的国家，经济开始全面复苏，各类基建投资加大，对于大宗商品需求提高，供不应求之下，出现价格提升也属于正常情况。
交通运输障碍进一步推高了原材料的价格成本，受疫情的影响，全球交通航运持续受到干扰，就增加了运输时间及成本，而交通运输费用也会进一步折射到产品的价格中去。
上述三个因素与疫情有关，而最后一个因素则与我国的国情有关，虽然我国国内的铁矿石储量丰富，但由于分布不均，供需不匹配（超出销售半径，运输成本得不偿失）、贫矿居多，全铁含量30%以下，以及尾矿污染治理成本高等因素，国内的铁矿石开发并不多，更多的是通过国际进口。根据中国钢铁工业协会发布的数据显示：2020年我国进口的铁矿石就达到11.7亿吨，创历史新高，而进口主要来源于澳大利亚与巴西等国，由于与澳大利亚目前的关系（禁止进口澳大利亚的部分农产品），澳大利亚则通过提高铁矿石的出口价格弥补损失，所以进一步造成了钢价的上涨。
㈢ 当前经济发展的主要问题
（图片来源：全景视觉）
祝宝良/文 2018年上半年经济运行平稳，新动能对经济增长的贡献增加，工业生产和出口增长超出预期。但资管新规出台和去杠杆带来短期经济波动,中美贸易摩擦不确定性加大，稳增长与防风险平衡难度增加。
当前经济运行四大问题
当前，经济运行出现四个问题，需要引起足够重视。
一是关于企业债务风险压力上升的问题。尽管非金融企业的杠杆率已有所企稳，但企业杠杆率绝对水平仍然很高。按照今年3月5.96%的融资成本计算，利息支出约为GDP的9.5%，略低于2018年一季度名义GDP的10.2%的增长率。也就是说，非金融企业一年内新增的经济总量仅够支付利息，基本没有自我积累和发展能力。企业总体上仍处出于不死但难活的时期，一旦融资成本上升，部分企业就可能会出现违约等问题。今年4月27日，《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》、《关于加强非金融企业投资金融机构监管的指导意见》正式出台后，表外融资受到抑制，金融机构风险偏好有所降低，实体部门的融资成本又有所上升，引发股市波动、债市下跌和企业资金链断裂，一些企业开始出现信用违约，甚至一些上市企业的股权质押被强制平仓。面对这一两难问题，一方面，企业需要继续休养生息，国家在加强金融监管的同时，应降低企业生产经营成本。另一方面，需要充分认识到，近期爆出的企业信用风险也是一些企业过去过度扩张和经营不善的结果，这样的企业早破产重组比晚破产重组好，对加强金融监管可能带来的信用风险释放的阵痛要足够的决心和耐心，更不能半途而废。
二是关于地方政府隐性债务问题。近年来，在有关立法的约束和监管下，地方政府的显性债务得到有效控制。但由于中央地方事权财权不匹配，地方政府特别是市、县两级政府提供公共服务和基础设施的事权不断扩大，而财政能力有限，在“稳增长”和“惠民生”的驱使下，不少地方政府依托地方政府融资平台、政府与社会资本合作（PPP）、产业投资基金等渠道，通过明股实债、购买服务、担保等手段，大规模融资用于基建投资。在2014年国家出台债务置换约15万亿的基础上，2015年以来，不包括电力行业的基础设施投资达到38万亿，而民间和政府投资资金不到15万亿，政府隐性债务数量可观，隐含的财政和金融风险极大。
目前应在对地方政府隐性债务实施严管控的基础上，适度支持基础设施项目融资，防止半拉子工程，一些基础设施项目融资的刚性兑付还不能轻易打破。
三是关于房地产泡沫问题。在土地财政和土地制度的约束下，房地产调控重需求、轻供给，甚至人为限制供给以抬高地价和房价。一些调查证实，2018年一季度首套房的刚性需求只占新房销售的30.8%，投机性需求旺盛。房地产快速增长，虽然短期内拉动了经济增长和财政收入增加，但却推高了实体经济的生产经营成本，加剧了收入分配不平等和社会分化，影响了经济可持续发展。
四是关于中美贸易摩擦。中美贸易问题是2018年中国面临的主要问题。美国对中国500亿美元商品征收25%的关税，考虑到乘数效应，对美出口将减少约100亿美元，GDP下降0.1%。中美贸易摩擦的背后是知识产权保护、市场准入和产业政策问题。双边贸易和投资除了发挥各国的比较优势，得到贸易投资利益外，还有重要的技术外溢效应，提高动态比较优势。
改革开放40年，中国全要素生产率年均增长3.0%左右，对经济增长的贡献达到33%。其中，贸易和利用投资的技术外溢效应对全要素生产率的贡献是0.9%左右。一旦贸易摩擦影响双边贸易、投资、金融，对中美两国都会带来较大的不利影响。
下半年继续推进结构性改革
今年下半年，供给侧结构性改革对稳定经济的效应还将继续显现；但金融监管、房地产调控，地方政府债务管控会带来短期经济的下滑，国际经济环境恶化会影响出口，进而打击企业投资信心。预计2018年下半年，中国经济增长会低于6.5%，全在经济增长6.5%左右，物价水平总体平稳。
从投资看，基础设施投资将高位回落，基础设施投资的增量主要来自公路、水利、环境、公共设施等领域，这些投资的主体主要是市县两级政府，受财政收入和今年以来控制地方政府隐性债务扩张的约束，资金来源会受到制约。考虑到PPP项目治理已经基本告一段落，占基建投资额20%左右的PPP投资会有所恢复。预计2018年基础设施投资（不包括电力）增长10%左右，低于2017年约9个百分点。房地产销售额和销售量在今年一季度见顶后有所回落，并有可能一直持续到2018年下半年，投资资金来源也相应回落。
另一方面，房地产土地购置面积在连续三年下降后，今年以来持续增长，房地产开发投资增速不会出现大降。预计2018年房地产投资增长8%左右，和2017年持平。制造业产能利用率已经达到78%左右，略低于80-82%左右的合理水平，制造业投资基本处于底部了，但由于投资和出口需求转弱，制造业投资回升缺乏动力，预计2018年制造业投资增长5%左右。
从消费看，稳中略降。就业形势良好和居民收入水平提高为稳定消费需求打下了坚实基础。个人所得税调整和进口关税下调也会刺激消费增长。居民消费结构升级步伐仍在加快，养老、医疗、健康、教育、旅游等服务消费不断加速，网络购物、共享单车等新型消费模式带动新兴消费发展。预计2018年社会消费品零售额增长10%左右，低于2017年约0.3个百分点。
从出口看，出口增长速度将有所回落。今年，世界经济仍处于复苏阶段，国际货币基金组织预计今年世界经济增长3.9%，高于去年0.3个百分点。随着世界经济增长速度加快，对出口需求也会增加。但考虑到中美贸易摩擦，预计2018年出口按照美元计算增长12%左右。
从物价看，工业品价格消费品价格的剪刀差缩小。煤炭、钢铁、有色和石化等能源原材料供需关系扭曲得到一定缓解，价格上涨势头有所减弱。2016年年初以来大宗初级产品价格的持续上涨，使得国际上铁矿石供应增加、美国页岩油气增产，国际大宗初级产品价格震荡走稳。考虑到基数因素，工业品价格涨幅将稳中有降。工业消费品和食品价格企稳回升，服务业价格也有上升空间。但工业品市场仍然供过于求，粮食库存居高不下，居民消费价格不会大涨。预计2018年居民消费价格上涨2%左右，工业品出厂价格上涨3.5%左右，工业品和消费品价格的剪刀差缩小，物价尚不构成对货币政策调整的压力。
政策建议
未来几年，对中国最大的挑战是要把GDP稳在6.3%左右，实现全面建成小康社会的目标；又要防范和化解金融风险，稳定宏观杠杆率。把握防风险和稳增长的平衡关系，要继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，坚定不移地加强金融监管。对中美贸易摩擦可能产生的影响，要做出预判和预案，尽量管控好分歧。
一是货币政策稳健中性，保持货币信贷和社会融资规模合理增长。适度降低存款准备金并通过减少MLF等操作的力度加以对冲。向市场释放降低存款准备金率并不是放松货币政策的信号，降准主要是降低银行特别是中小银行的资金成本，提高银行抗风险能力。同时，减少MLF等工具对利率形成产生扭曲，疏通市场利率的传导机制，形成平滑的收益率曲线，引导好投资和消费。适度加大人民币汇率的波动，同时加强资本管制，保证中国货币政策的独立性。
二是积极的财政政策取向不变。优化财政支出结构，确保对重点领域和项目的支持力度，在规范发展PPP和产业基金的基础上，适度扩大PPP等基础设施项目融资。加快减税和降费的进程，切实降低企业负担。
三是继续深化供给侧结构性改革。要在2016年、2017年这两年通过行政、法律的办法去产能取得成效的基础上，结合加强金融监管，转向通过市场办法处置僵尸企业，通过破产清算、重组、兼并。僵尸企业大部分是国有企业，要以混合所有制改革和管资本为切入点，加快国有企业改革，推动国有企业优化布局，缩小战线，做强实资本。
四是构建房地产长效机制。在通过首付比例、利率手段等严控投资投机需求的同时，房价过高的城市要增加住宅用地，改革房地产商垄断住宅供应的体制，允许小城市和小城镇的自然人合作建房，允许非房地产企业在取得土地使用权的土地上建设商品房和租赁房，允许农村集体经济组织在自有建设用地和闲置宅基地上建设商品房和租赁房，允许大城市周边生态修复企业在修复的生态用地上开发一定比例低密度住宅。加快房地产税立法。
五是妥善解决中美贸易摩擦。加快进一步扩大对外开放和降低关税政策的落实，适度扩大进口。妥善处理西方国家在知识产权保护、转让技术、市场开放、产业政策等方面的关切。
（作者系国家信息中心经济预测部主任、首席经济学家）